Videosorveglianza condominiale: scopri le nuove Linee Guida 2025 del Garante. Trasparenza, proporzionalità e responsabilità documentata per impianti legittimi.
Nuove Linee Guida del Garante: più chiarezza e responsabilità nella videosorveglianza condominiale
La videosorveglianza condominiale è uno dei temi più delicati nella gestione della privacy.
Con il Provvedimento n. 209 del 10 aprile 2025, il Garante per la protezione dei dati personali ha aggiornato le Linee Guida sul trattamento dei dati personali in ambito condominiale, ridefinendo criteri e responsabilità per rendere gli impianti di videosorveglianza più trasparenti, proporzionati e documentati.
Le nuove disposizioni non vietano la videosorveglianza condominiale, ma richiedono un approccio metodico fondato su tre pilastri: trasparenza, proporzionalità e responsabilità documentata.
Questi principi valgono per qualsiasi condominio, dai piccoli complessi residenziali ai grandi edifici residenziali.
Trasparenza nella videosorveglianza condominiale: cosa cambia con le nuove Linee Guida
La trasparenza è il primo pilastro della conformità. Ogni residente deve essere informato in modo chiaro sulla presenza dell’impianto, sulle aree riprese, sulle finalità e sui tempi di conservazione delle immagini.
Cartellonistica informativa
La segnaletica deve essere chiara, leggibile e accessibile a tutti i soggetti potenzialmente ripresi, inclusi visitatori e fornitori occasionali.
Il cartello deve indicare:
- la finalità del trattamento e la presenza del sistema di videosorveglianza;
- il riferimento all’informativa completa, con indicazione di dove reperirla (sito web o contatto dell’amministratore);
- eventuali dati di contatto del titolare.
La cartellonistica deve essere collocata prima dell’area ripresa, in modo che ogni persona sia informata prima di entrare nella zona videosorvegliata.
L’assenza o l’illeggibilità dei cartelli costituisce una violazione del principio di trasparenza e può rendere illecito il trattamento.
Per saperne di più > Videosorveglianza: solo l’8% degli impianti è segnalato con regolare cartello
Comunicazione ai residenti
Il Garante ribadisce che la sola cartellonistica non è sufficiente.
Gli amministratori di condominio devono fornire un’informativa completa tramite circolari o comunicazioni scritte che specifichino:
- il titolare del trattamento, ossia il condominio rappresentato dall’amministratore;
- le finalità specifiche (sicurezza, prevenzione furti, controllo accessi);
- i tempi di conservazione delle immagini;
- i diritti degli interessati e le modalità di esercizio (accesso, cancellazione, opposizione).
Titolare e responsabili del trattamento
Il titolare del trattamento è il condominio, rappresentato legalmente dall’amministratore.
I soggetti esterni che installano, gestiscono o manutengono l’impianto devono essere nominati responsabili esterni ex art. 28 GDPR, con un accordo scritto che disciplini tempi di conservazione, misure di sicurezza e log degli accessi.
Deliberazione assembleare
L’installazione o l’aggiornamento di un impianto richiede sempre una delibera dell’assemblea condominiale, adottata secondo le maggioranze previste dal Codice Civile.
La delibera deve specificare aree monitorate, finalità, tempi di conservazione, costi e soggetti incaricati della gestione.
Telecamere installate dai singoli condomini
Il provvedimento chiarisce che l’installazione di telecamere personali è lecita solo se inquadra esclusivamente aree di pertinenza privata.
Se le riprese includono spazi comuni o aree di altri condomini, il singolo diventa titolare autonomo del trattamento, con tutti gli obblighi previsti (informativa, limitazione temporale, eventuale registro).
L’amministratore ha il dovere di vigilare e, in caso di non conformità, può richiedere la rimozione o la regolarizzazione del sistema.
Informativa per visitatori e terzi
L’obbligo informativo si estende a chiunque acceda alle aree comuni — ospiti, tecnici, fornitori.
L’informativa deve essere chiara, visibile e posizionata nei punti di ingresso o di accesso alle aree monitorate.
Proporzionalità e necessità: i criteri di legittimità della videosorveglianza all’interno dei condomini
Il principio di proporzionalità impone che la videosorveglianza sia necessaria, adeguata e non eccessiva rispetto alle finalità perseguite.
Finalità legittime
La videosorveglianza condominiale è ammessa solo per motivi di sicurezza e tutela del patrimonio comune.
Installazioni che mirano al controllo generalizzato dei residenti o all’osservazione di comportamenti non attinenti alla sicurezza non sono proporzionate.
Valutazione d’impatto (DPIA)
Per impianti complessi o che comportano rischi elevati, il Garante raccomanda la redazione di una DPIA, che deve analizzare:
- i rischi per i diritti e le libertà delle persone;
- le misure tecniche e organizzative adottate;
- la durata della conservazione;
- le eventuali alternative meno invasive.
Una DPIA ben strutturata è prova della diligenza dell’amministratore e parte integrante della documentazione di conformità.
Limitazione delle aree monitorate
Le telecamere non devono riprendere aree private o spazi in cui i residenti abbiano un’aspettativa di riservatezza.
È vietato orientare gli obiettivi verso balconi, finestre o abitazioni adiacenti.
Ogni area sorvegliata deve essere giustificata e tracciata nella mappatura dell’impianto.
Principio di minimizzazione e sistemi intelligenti
Il principio di minimizzazione impone di raccogliere solo i dati strettamente necessari allo scopo di sicurezza.
Le telecamere devono inquadrare solo ciò che serve, evitando aree non pertinenti.
L’uso di sistemi intelligenti (analisi automatica, riconoscimento di comportamenti, integrazione con varchi elettronici) richiede una valutazione d’impatto preventiva e l’adozione di misure tecniche aggiuntive:
- cifratura delle immagini a riposo e in transito;
- controllo accessi per ruolo;
- tracciamento (log) delle visualizzazioni;
- verifiche periodiche sull’adeguatezza tecnica e sulla protezione dei dati.
Conservazione proporzionata delle registrazioni
Le immagini devono essere conservate solo per il tempo strettamente necessario al raggiungimento delle finalità di sicurezza.
Il Garante indica come riferimento un periodo massimo di 24-48 ore, estendibile solo in presenza di concrete esigenze documentate (indagini, episodi di vandalismo, festività o motivi organizzativi).
Ogni estensione deve essere giustificata e annotata nella DPIA o nel registro dei trattamenti, e, se ricorrente, deliberata e disciplinata in modo trasparente.
Responsabilità documentata: l’accountability dell’amministratore di condominio
Il principio di responsabilità documentata (accountability) impone all’amministratore di poter dimostrare la conformità dell’impianto al GDPR.
Registro dei trattamenti
Ai sensi dell’art. 30 del GDPR, anche i condomìni di piccole dimensioni che utilizzano sistemi di videosorveglianza devono tenere un registro dei trattamenti aggiornato.
Deve includere:
- data di installazione e modifiche dell’impianto;
- finalità, basi giuridiche e categorie di dati trattati;
- aree monitorate e tempi di conservazione;
- misure di sicurezza;
- elenco dei responsabili esterni incaricati;
- log delle consultazioni delle immagini.
Delibera assembleare e documentazione correlata
La delibera di approvazione, i verbali e le comunicazioni ai residenti costituiscono la base giuridica della legittimità del trattamento e devono essere conservati insieme alla documentazione tecnica dell’impianto.
Aggiornamento della DPIA
Ogni modifica significativa — nuove telecamere, variazione di aree monitorate o dei tempi di conservazione — comporta l’aggiornamento della valutazione d’impatto.
Per saperne di più > Valutazione d’impatto protezione dei dati (DPIA) e rischio del trattamento
Gestione degli accessi alle registrazioni
Solo persone autorizzate (amministratore, custode, responsabile della sicurezza) possono accedere alle immagini.
Ogni accesso deve essere tracciato e motivato, a garanzia di trasparenza e sicurezza.
Come implementare una videosorveglianza condominiale conforme
Per garantire la piena conformità alle Linee Guida 2025, l’amministratore deve seguire un percorso strutturato:
- Valutare la necessità dell’impianto e documentare i rischi reali (furti, accessi abusivi, vandalismo).
- Convocare l’assemblea e approvare una delibera conforme, specificando finalità, aree riprese, tempi e costi.
- Predisporre l’informativa per residenti e visitatori e installare la cartellonistica.
- Redigere la DPIA se l’impianto è esteso o utilizza sistemi intelligenti.
- Gestire il registro dei trattamenti e aggiornare la documentazione nel tempo.
- Limitare e tracciare l’accesso alle registrazioni.
- Verificare periodicamente proporzionalità, sicurezza e aggiornamenti normativi.
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